Description
Immeuble de rapport de 308m² situé à Rouen, 16-24 rue Louis Blanc, dans le quartier Saint-Clément – Jardin des Plantes.
L’immeuble se compose de 9 lots : une maison de 51m², un local commercial de 26m², deux appartements T3 de 53m² chacun, deux appartements T2 de 30m² et 32m², ainsi que trois appartements T1 de 22m², 18m² et 23m², pour une surface totale d’environ 308m².
Actuellement, 7 lots sont loués, les deux studios restants sont vacants.
Des travaux de rénovation énergétique et de rafraîchissement sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de c.50k€.
Avec un rendement brut potentiel de 9.7% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel de c.34k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Performance financière attractive
L’opération offre une rentabilité brute de 9.7% et nette de 6.2%, avec un gain net estimé de c.1.14M€ sur 25 ans. Le TRI net atteint 14.5% et le cash-on-cash s’élève à 12.5x sur 25 ans. De plus, le cash-flow spot spot de 500€+ par mois permet de générer immédiatement des revenus complémentaires, renforçant la performance financière globale du projet, tout en façiliant l'obtention d'un financement bancaire.
Tissu économique dense et dynamique
Rouen présente une part importante de locataires, avec environ 70% de ménages locataires. La ville bénéficie d’un large bassin d’emploi, regroupant plus de 2 000 entreprises industrielles, au sein d’une zone d’emploi de près de 816 000 habitants. Cette combinaison d’une forte demande locative et d’un tissu économique diversifié assure une occupation pérenne des logements et une stabilité des revenus locatifs pour les investisseurs.
Potentiel de valorisation important
Avec un prix au m² post-travaux de 1 591€/m², inférieur de 29% au prix médian du quartier (2 236€/m²), l’immeuble présente une plus-value latente estimée à environ 199 000€, soit un potentiel de revalorisation de 41%. Cette sous-valorisation à l’achat renforce la solidité du projet, sa liquidité, et offre des perspectives intéressantes en termes de monétisation de cette plus-value latente à moyen terme.